Четыре комнаты, три стороны света и луга Яузы под окнами

Мытищи, Юбилейная улица, 39 к2, · 5-й этаж из 10 · окна на три стороны

116 м² · четыре изолированные комнаты · кухня отдельно · два санузла|29 860 000 ₽ · 257 414 ₽ за м²

3, 4 или 5комнат — планировка без несущих стен(или две отдельные квартиры — взрослому ребёнку своя квартира рядом с семьёй)

кухня 10,7лоджияспальня 15,4душеваяхолл 18,0спальня с эркером 20,4ванная 7,1спальня 15,9гостиная 26,3балконвход · лестница, лифт

Сейчас — четыре изолированные комнаты, кухня отдельно, два санузла (площади в м²); квартира объединена из двух при строительствеплан из объявления, лист 14 · варианты 3 или 5 комнат и разделения — слово владельцев

76 мдо лугов Яузыпарковая зона 14,8 га · 1,1 минуты пешкомЗелень за окном · фото из объявления · Авито · лист 21

6школ в пешей зонедо 11 минут пешком; ближайшая — 4,8 минуты. Детских садов — 9, ближний — 3,7 минутылисты 17, 18

Квартира, дом и вокруг

Как здесь будет житься

Спальня с эркером, 20,4 м²окно на восток, юго-восток и юг — солнце обходит эркер целиком; широкие деревянные подоконники в глубоких откосах кирпичной стенылисты 6, 13 · фото из объявления, Авито

2балкон и лоджиябалкон у гостиной на юго-запад — туда уходит вечернее солнце; лоджия у кухни на северо-востоклист 12

Кирпичный дом по индивидуальному проекту2000 год · 10 этажей, не панельная серия: отсюда холл 18 м², эркер и кухня с отдельным окномлисты 12, 14, 23 · фото из объявления, Авито

2квартиры на площадке — и свой тамбур для колясок и велосипедовзакрытая входная зона на две семьи: места хватает на велосипед, самокат, моноколесо и коляску — в объявлении этого не видно; домофон и видеонаблюдение на этажелист 14 · слово владельцев

Тихоне слышно ни соседей, ни улицы с открытыми окнамислово жильцов дома · 42,4 дБ(A) у окна — расчёт; для сравнения 70 дБ — шумная улицалисты 14, 17, 21

2бассейна в пешей зонеближайший — 5,9 минуты; спа и баня — 8,3 минутылисты 17, 19

153 кмсвязных велодорожек без больших дорог — в 109 м от подъезда1 минута на велосипеде; тихие улицы, дворы и дорожки в паркахлисты 17, 19, 28

Есть где гулять детям — дворы, площадки, спортбольшие дворы и 44 детские площадки; за 11 минут пешком — на все 8 сторон, 88 % путей не вдоль больших дороглисты 17, 21

33спортивные площадки и турники во дворахближайшая — 0,5 минуты; спортивный центр — 5,9 минуты, фитнес-центр — 7,2листы 17, 19

4–5 минпешком до реки — и большая парковая зона рядомлуга Яузы — 14,8 га в 1,1 минуты: тропинки, лавочки, освещено, зимой чистят; зелень — 66 % пешей зонылисты 19, 21

Солнце идёт по квартире с утра до заката

Окна выходят на три стороны, поэтому солнце не стоит в одной комнате, а переходит из одной в другую. Подсветка на плане — когда в этой комнате прямое солнце, пунктир со стрелкой — куда оно идёт дальше.

«Отнимают соседи» — насколько меньше солнца получает окно из-за домов и деревьев вокруг. По квартире целиком это 5 % за год и 13 % зимой.

Кухня и спальня · северо-восток

кухня 10,7 м² · спальня 15,4 м² через лоджию. Кадры объявления посажены на это окно подбором направления, наклона и объектива: кадр 19 — 55,5° / 1° / 97°, широкоугольник.

Кухня и спальня — когда светит и что стоит перед окном

Часы солнца по месяцам

Жёлтым — часы солнца с соседними домами и деревьями; бледным сзади — сколько было бы в чистом поле.

Солнечный день по часам

солнце в окне солнце сквозь листву закрыто соседним домом солнце с другой стороны дома

что стоит перед окном	до него	высота	ширина в кадре
Лётная улица 46 к3	45 м	34 м · ~10 эт.	24°
Юбилейная улица 35 к3	126 м	30 м · ~9 эт.	14°
Лётная улица 42	181 м	43 м · ~13 эт.	11°
Юбилейная улица 35 к2	75 м	30 м · ~9 эт.	48°

лучшее время показа	21 декабря	21 марта	21 июня	21 сентября
когда приводить покупателя	солнца нет	08:00–08:40	05:20–08:20	07:40–08:40

Кто и когда закрывает солнце

«За 12 ясных дней» — сумма по 21-м числам всех месяцев: так видно, кто мешает по-настоящему, а кто на пару минут в году.

Спальня с эркером · юго-восток

спальня 20,4 м², эркер из трёх створок. Кадры объявления посажены на это окно подбором направления, наклона и объектива: кадры 21 (133,5° / 1° / 72°) и 08 (90,5° / 5° / 62°).

Спальня с эркером — когда светит и что стоит перед окном

Часы солнца по месяцам

Жёлтым — часы солнца с соседними домами и деревьями; бледным сзади — сколько было бы в чистом поле.

Солнечный день по часам

солнце в окне солнце сквозь листву закрыто соседним домом солнце с другой стороны дома

что стоит перед окном	до него	высота	ширина в кадре
дом без адреса в карте	308 м	4 м · ~1 эт.	4°
дом без адреса в карте	323 м	4 м · ~1 эт.	2°
улица Веры Волошиной 54	539 м	12 м · ~3 эт.	5°
улица Веры Волошиной 54А	518 м	12 м · ~3 эт.	4°

лучшее время показа	21 декабря	21 марта	21 июня	21 сентября
когда приводить покупателя	10:40–13:00	08:20–12:20	07:20–12:00	08:00–12:20

Кто и когда закрывает солнце

«За 12 ясных дней» — сумма по 21-м числам всех месяцев: так видно, кто мешает по-настоящему, а кто на пару минут в году.

Гостиная и спальня · юго-запад

гостиная 26,3 м² с балконом · спальня 15,9 м². Кадры объявления посажены на это окно подбором направления, наклона и объектива: кадр 20 — 221,5° / наклон 15° / объектив 91°.

Гостиная и спальня — когда светит и что стоит перед окном

Часы солнца по месяцам

Жёлтым — часы солнца с соседними домами и деревьями; бледным сзади — сколько было бы в чистом поле.

Солнечный день по часам

солнце в окне солнце сквозь листву закрыто соседним домом солнце с другой стороны дома

что стоит перед окном	до него	высота	ширина в кадре
Юбилейная улица	453 м	4 м · ~1 эт.	2°
Благовещенская улица 11А	498 м	14 м · ~4 эт.	4°
Благовещенская улица 11А	479 м	11 м · ~3 эт.	2°
дом без адреса в карте	559 м	4 м · ~1 эт.	3°

лучшее время показа	21 декабря	21 марта	21 июня	21 сентября
когда приводить покупателя	12:00–14:40	13:00–17:00	13:20–17:40	12:40–16:40

Кто и когда закрывает солнце

«За 12 ясных дней» — сумма по 21-м числам всех месяцев: так видно, кто мешает по-настоящему, а кто на пару минут в году.

Солнце в комнатах

Солнце в окне и солнце в комнате — разные числа

Солнце в окне — сколько часов солнце светит в стекло, даже вскользь вдоль стены. Солнце в комнате — сколько часов солнечное пятно лежит внутри комнаты. Для жизни важнее второе: именно оно греет пол и стены. Зимой солнце стоит низко, луч перелетает пол и ложится на дальнюю стену — в комнате светло, но пятна на полу нет.

Как пятно идёт по комнате

Комната взята прямоугольником по размерам плана из объявления. Размеры окон в плане не подписаны — ширина 1,5 м, подоконник 0,85 м, верх проёма 2,45 м взяты по типу дома. Как сильно это меняет числа — на листе «Насколько верить».

Световая архитектура

Как солнце ходит по комнате в течение года

Комната сверху, окно снизу. Каждая полоса — где лежало бы солнечное пятно в этот час ясного дня. Весной и летом пятно короткое и остаётся в комнате, зимой солнце стоит низко и луч перелетает пол, ложась на дальнюю стену.

Планы построены по размерам комнат из плана объявления; размеры окон в нём не подписаны, поэтому ширина проёма взята по типу дома — 1,5 м. Пятно считается только по полу: там, где написано «свет ложится на дальнюю стену», солнце в комнате есть, но не на полу.

Дом и квартира

Современный кирпичный дом по индивидуальному проекту: эркер, балкон и лоджия, окна на три стороны света и бесконечный взгляд на луга Яузы

Комнаты

Четыре комнаты, кухня отдельно

Солнечные пятна на этих кадрах — не постановка: фотограф снимал днём, и на паркете видно ровно то, что считает наш расчёт пятна.

Дом и квартира · подробности

План, помещения и то, что рассказал человек, который живёт в этом доме

116 м² общей площади, четыре комнаты, кухня отдельная, два санузла, балкон и лоджия. Потолок 2,75 м — замер владелицы.

помещение	площадь	окна
Холл (№ 1)	18,0 м²	—
Душевая с туалетом (№ 2)	—	—
Кухня (№ 3)	10,7 м²	СВ 45°
Лоджия (№ 4)	—	СВ 45°
Спальня (№ 5)	15,4 м²	СВ 45°
Спальня с эркером (№ 6)	20,4 м²	ЮВ 135°
Спальня (№ 7)	15,9 м²	ЮЗ 228°
Балкон (№ 8)	—	ЮЗ 228°
Гостиная (№ 9)	26,3 м²	ЮЗ 228°
Ванная с туалетом (№ 10)	7,1 м²	—

Особенности дома

• Индивидуальный проект, не сериякирпичный дом 2000 года, 10 этажей; планировки свои, а не типовые — отсюда холл 18 м², эркер и кухня с отдельным окном
• Общий чердак 200 м²у дома есть собственный чердак — сейчас он не используется, и им могут пользоваться владельцы квартир в доме. Так указано и в объявлении
• Две квартиры на площадке вместо четырёхв доме на этаже четыре квартиры; на нашей площадке их две — и наша, и соседская объединены из двух. Отсюда и общая входная зона на две семьи
• Кирпич вместо панелитолще стены и лучше шумоизоляция: жилец дома говорит, что соседей не слышно, а машины с соседней улицы не доносятся

Что рассказал человек, который живёт в этом доме

• Лифтработает идеально
• Управляющая компанияотличная; протечек и проблем с трубами, крышей и окнами не было
• Соседиприличные, не слышны — «шумоизоляция космическая»
• Вход и этаждомофон есть, видеонаблюдение на этаже есть; консьержа нет, двор не закрыт
• Парковкавсегда свободна
• Кухняне темно и не жарко
• Окнафонарей соседних домов и рекламы в окнах нет
• Выездпробок на выезде на Ярославское шоссе нет

Слово жильца стоит рядом с расчётом, а не вместо него: расчёт говорит, каким место должно быть по карте и снимку, жилец — какое оно на самом деле.

Деньги

29,86 миллиона за 116 метров с тремя сторонами света

Квартира выставлена на продажу, поэтому денежный раздел здесь — настоящие числа из объявления, а не пример на аналогах.

Классность метра — насколько хорош именно этот квадратный метр с учётом света, вида, планировки, дома и окружения — мы пока не считаем: формула ещё не утверждена. Как только она появится, этот раздел пересчитается, и квартира встанет на место в ряду домов Мытищ.

Деньги · на фоне города

За метр мы дороже всех четырёхкомнатных Мытищ — и вот что входит в эту разницу

Четыре среза рынка города: от четырёх комнат, сопоставимый размер независимо от числа комнат, весь этот ценовой сегмент и трёхкомнатные от 95 м². Все числа — из открытых объявлений о продаже в черте города, снятых 19.10.2026. К каждому чужому дому приклеено его место среди 942 домов Мытищ, посчитанных по одному правилу, — тот же ряд, что и на листе «Место среди домов».

Что ещё можно купить в Мытищах за эти же деньги

Построчно, как сравнивают технику

«Топ-N %» — место среди 942 домов города по этому лучу круга баланса: чем меньше число, тем лучше. Прочерк — дом объявления не попал в наш ряд (за городской чертой или дальше 120 метров от известной точки). Последняя строка — про то, чего нет ни в одном объявлении: свет по часам, длину взгляда, тишину у окна и нежелательное в пешей зоне считали только здесь.

Место среди домов Мытищ

Посчитаны все 943 жилых домов города. У каждого показателя два ответа: ● среди 244 домов 2000 года и новее — то, что человек реально выбирает, и ○ среди всех 943 домов — город целиком. Длина серого отрезка между метками показывает, насколько эти ответы расходятся: где он длинный, там дело в возрасте дома. Левее — лучше. Процент подписан у обоих ответов.

Как читать. ● — место среди 244 ровесников, ○ — среди всех 943 домов, ◉ — когда оба ответа совпали. Яркость полосы под меткой: самая яркая — верхние 2 % домов города, средняя — 5 %, бледная — 10 %, совсем светлая — до 25 %. Это прежнее правило медалей: 20, 50 и 100 мест на каждую тысячу домов. После знака ⫽ линейка сжата: там весь остальной город. Из 16 показателей в верхние 25 % среди ровесников попадают 13.

Как считали: город взят по официальной черте, дом — жилой и с номером. Деревья и зелень во дворе считаются в 150 метрах вокруг дома: этот круг вмещает двор, обведённый владелицей. Числа приблизительные, формулы ещё уточняются.

Кому здесь будет хорошо

Два числа у каждого образа жизни. Крупное — индекс круга баланса: хватает ли здесь всего для такой жизни. Мелкое — место среди домов Мытищ: сколько процентов домов города уступают этому адресу по тем же сторонам жизни. Числа отвечают на разные вопросы и могут расходиться: Мытищи сами по себе зелёный и обжитой город, поэтому «всего достаточно» тут у многих. Под каждым — факты, из которых число собрано.

До шоссе — 5 минут, до Медведково — 25–29, до Комсомольской — 32

Отсюда уезжают на машине: все выезды из города — в пределах восьми минут. Без машины тоже близко: остановка под окном, станция Мытищи в 13 минутах в пути.

Время на машине — свободный поток: скорости по классу дороги, пробки не учтены. Время транспортом — от двери, без ожидания.

Район и зелень

Луга Яузы начинаются в семидесяти шести метрах

Главная зелень этого адреса — не сквер в десяти минутах, а пойменные луга прямо за домом. Карта считала их пустой травой; мы исправили это по слову владелицы и человека, который здесь живёт.

Солнечность района для прогулок

Где вокруг дома солнце лежит на земле: во дворах, на газонах и площадках, в скверах. Считалось по геометрии — соседние дома, их высоты и кроны деревьев.

Солнечных мест для отдыха в 11 минутах пешком — 53 из 56 (от 4 часов солнца 21 июня), ближайшее — 2–3 мин пешком. Зимой солнце достаёт до 32 мест из 56.

Открытое солнце — когда солнце светит на место само, а не сквозь листву. До 260 м кроны сняты со снимка; дальше карты высот крон для Мытищ нет, поэтому часы у дальних мест завышены.

Дом, двор и виды

Как это выглядит на самом деле

Фотографии из объявления этой квартиры. Все кадры сделаны при съёмке объявления; подпись площадки — на каждом.

Вариант А · кадр ±135 м вбок

Изометрия локации

Дом в центре: вверх по листу — куда смотрит гостиная (юго-запад), вниз — что за домом. Оранжевым отмечен угол зрения всех трёх окон квартиры: юго-запад, юго-восток и северо-восток. Зелёная заливка — парки и луга Яузы, кроны — деревья по высоте. Синее — этот дом, красная точка — окно.

Два листа подряд — один и тот же квартал в одном масштабе, разной шириной кадра. Здесь кадр ±135 м вбок от дома: в него попало 461 деревьев из 785 посчитанных. Вглубь взгляда оба кадра одинаковы — 380 м: дальше подписи сливаются.

Вариант Б · кадр ±246 м вбок

Изометрия локации

Дом в центре: вверх по листу — куда смотрит гостиная (юго-запад), вниз — что за домом. Оранжевым отмечен угол зрения всех трёх окон квартиры: юго-запад, юго-восток и северо-восток. Зелёная заливка — парки и луга Яузы, кроны — деревья по высоте. Синее — этот дом, красная точка — окно.

Два листа подряд — один и тот же квартал в одном масштабе, разной шириной кадра. Здесь кадр ±246 м вбок от дома: в него попало 672 деревьев из 785 посчитанных. Вглубь взгляда оба кадра одинаковы — 380 м: дальше подписи сливаются.

Мыт, вода для Москвы и вагоны метро

Три вещи, которыми это место известно, — и дальше всё остальное, что здесь было.

откуда названия

история мытищ

что здесь было и что это значит

• Отсюда Москва пила водупосле чумы 1770–1771 годов Екатерина II велела вести воду в Москву из мытищинских ключей. Строили с 1779 по 1804 год — это первый водопровод в России. Его Ростокинский акведук через Яузу у ВДНХ, единственный сохранившийся в стране, стоит до сих пор
• Ладью тащили волоком — она и стала гербомиз Яузы в Клязьму суда перетаскивали посуху, и здесь, у впадения речки Работни, с купцов брали за это пошлину — мыт. Место, где стоял мыт, называли мытище: отсюда имя города. Ту самую ладью Мытищи взяли на герб и флаг, а её скульптура стоит в 2,3 км от дома
• Город из картины Перова«Чаепитие в Мытищах, близ Москвы» Василий Перов написал в 1862 году; название места он вывел прямо на верстовом столбе. Картина висит в Третьяковке, а в городе ей поставили восьмиметровый самовар-фонтан — 2,3 км от дома, на круге улиц Мира и Борисова; в 2024 году его расписали жостовскими узорами
• Поэт Дмитрий Кедрин жил по соседству, и его имя носит главная библиотека городапочти четырнадцать лет, с мая 1931 по сентябрь 1945 года, он прожил в Черкизове под Мытищами. Центральная библиотека в 1,8 км от дома и улица в 3,3 км названы его именем; в библиотеке вручают литературную премию «Зодчий» — по названию его баллады 1938 года
• Вагоны метро для 19 метрополитенов 11 стран делают здесьпервый в стране вагон метро — типа «А» — вышел из цехов мытищинского завода в 1934 году, за год до открытия московского метро. Делают их тут до сих пор: поезда «Москва», которые ходят по московским линиям, собирают на этом же заводе. И не только в Москве: вагоны отсюда возили и возят пассажиров в Будапеште, Праге, Варшаве, Софии, Тегеране и Минске. А начинал завод с трамваев: трамвайные вагоны и снегоочистители для Москвы здесь делали с 1903 года, вагоны пригородных электричек — с 1926-го

• Улица Лётная названа по аэроклубуон работал здесь с середины 1930-х. В декабре 1936 года под аэродром отвели землю между Яузой и Ядреевским лесом; к началу войны тут базировалось около ста самолётов. До 1953 года лётное поле шло от нынешней Северной ТЭЦ до Новомытищинского проспекта и от улицы Мира до Сукромки — по этим границам наш дом стоит у юго-западного края поля, а сама Лётная идёт уже по нему. В 1959 году аэродром закрыли и перевели в Чеховский район
• Дом построен на бывшем лётном поле6-й микрорайон целиком лежит внутри границ аэродрома. После 1959 года земля стояла свободной: девятиэтажки по Юбилейной и Лётной ставили с 1984 по 1994, наш дом — в 2000-м, высотки на Благовещенской — в 2006–2007. Бульвар Ветеранов, заложенный 8 мая 1997 года между Лётной и Юбилейной, тоже идёт по полю
• За домом открытая Яуза с поймойлуга и пойма начинаются сразу за домом — та же река, через которую у ВДНХ перекинут Ростокинский акведук
• Два театра, галерея и три музеятеатр «ФЭСТ» в 1,8 км и театр «Огниво» в 2,8 км, Мытищинская галерея искусств в 1,9 км, историко-художественный музей в 2 км и Центральный музей истории потребительской кооперации в 1,4 км — всё в пределах трёх километров

Нежелательные сооружения рядом

Тяжёлого рядом нет совсем: ни заводов, ни свалок, ни очистных, ни железной дороги у дома — площадка за широкой дорогой к юго-западу; её видно из окон гостиной и спальни, но не слышно и не пахнет. Ищем по открытым данным карты: гаражи, промзоны, свалки, очистные, кладбища, трубы, котельные, ТЭЦ и электростанции. Что в карте не отмечено, сюда не попадёт.

Видно из окна1

• юго-западгаражи · 177 м
• юго-востокничего
• северо-востокничего

По пути к транспортуничего

Дальше в пешей зоне3

• 2Гаражи9,6 мин пешком
• 3Промзона · КНС10,0 мин пешком
• 4Гаражи10,2 мин пешком · в стороне окна, не видно

Дальше 11 минут пешком17

от 0,9 до 1,7 км от дома по прямой; дойти за 11 минут мешают пути, большие дороги или расстояние. Числа — км.

• Детский туберкулезный санаторий № 17 · 1,4
• Больница · 1,4
• ТЭЦ-27 · 1,5
• Госпиталь ветеранов войн · 1,6
• 4 гаражных участка: 0,9, 1,1, 1,5, 1,6
• 2 букмекера: 1,0, 1,7
• 3 промзоны: 1,0, 1,3, 1,6
• 2 трубы: 1,2, 1,2
• 1 участок ж/д: 1,6

куда дойти за 11 минутпути к транспортуграницы вида из окнабольшие дороги и ж/д1мешает жить · номер в спискедальше 11 минут · км→за краем картыРазмер значка — сила влияния:из окнау домапо пути к транспортудальше в зонеЦвет значка — насколько тяжёлое:кладбища, морги, изоляторыбольницы, свалкигаражи, промзоны, трубы, ж/д

Одну метку мы сняли: карта ставила «промзону» в 367 м к западу, но по летнему снимку там перекрёсток с круговым движением, магазин и жилые дома, рядом школа № 27 со стадионом. Проверено 29.09, в расчёт этот объект больше не входит.

Каким здесь будет день

Шесть сцен из тех фактов, что посчитаны в этом паспорте: солнце по комнатам, луга за домом, связные дорожки, баня и бассейны рядом.

Расписание идеального показа по месяцам

Когда показывать квартиру, чтобы покупатель увидел её в солнце: в какие часы каждого месяца прямое солнце светит в окно. 21-е число, ясное небо, шаг 20 минут.

Если показывать один раз

• Кухня и спальнялучше всего в июня: с 05:20 до 08:20, 3,3 ч подряд
• Спальня с эркеромлучше всего в мая: с 07:20 до 12:00, 5,0 ч подряд
• Гостиная и спальнялучше всего в мая: с 13:00 до 17:40, 5,0 ч подряд

«Лучшее время» — непрерывный отрезок вокруг дневного пика. Часы сверены с листами окон. В пасмурный день расчёт не работает.

лучшее время показа солнце в окне солнце сквозь листву закрыто соседним домом солнце с другой стороны дома

Кухня и спальня · северо-восток

Спальня с эркером · юго-восток

Гостиная и спальня · юго-запад